Jak przepisać mieszkanie bez prawa do zachowku?

Jako rodzice myślimy o  zabezpieczeniu przyszłości dzieci, lecz nie zawsze jesteśmy świadomi, jak wiele zależy od tego, jaką formę prawną wybierzemy, by zadysponować swoim majątkiem. Tymczasem ma to szczególne znaczenie, jeśli z różnych powodów nie chcemy, by wszystkie dzieci zostały obdarowane po równo. W takiej sytuacji zawarcie nieodpowiedniej umowy lub pobieżne sporządzenie testamentu może spowodować, że po śmierci majątek zostanie podzielony zupełnie wbrew naszej pierwotnej woli.

W poniższym artykule przedstawimy, w jaki sposób przepisać mieszkanie bez prawa do zachowku.

Czym jest zachowek?
Zstępni, małżonek oraz rodzice są uprawnieni do otrzymania zachowku, a więc części udziału spadkowego, który wynosi połowę wartości udziału (2/3 wartości udziału, jeśli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny jest niepełnoletni), co wynika z art. 991 Kodeksu cywilnego. Zachowek dotyczy przede wszystkim sytuacji, kiedy dziedziczenie odbywa się na podstawie testamentu, w którym majątek nie został podzielony równo między spadkobierców ustawowych.

Ubieganie się o zachowek jest jednak również dopuszczalne przy dziedziczeniu ustawowym, w szczególności jeśli zmarły za życia rozporządził swoją własnością, w tym nieruchomościami.

Pomijając jedno z dzieci lub wnucząt (należy pamiętać, że jeśli dziecko umrze przed nami, to udział w spadku przechodzi na jego dzieci-nasze wnuki) w testamencie albo przy sporządzaniu darowizn (gdy przepiszemy dom lub mieszkanie tylko na jedno dziecko, bez spłacania lub obdarowywania drugiego w innej formie), nie pozbawiamy dziecka prawa do zachowku. W związku z tym, po naszej śmierci, nieuwzględnione dziecko może ubiegać się o zapłatę zachowku od osoby, która została spadkobiercą testamentowym albo na rzecz której dokonaliśmy wcześniej darowizny.

Powoduje to kłopot dla dziecka, któremu zostawiliśmy nieruchomość, ponieważ może nie dysponować odpowiednią kwotą, by spłacić rodzeństwo. Poza tym takie rozwiązanie wydaje się niesprawiedliwe, skoro od początku naszym celem było pominięcie jednego z dzieci.

Testament

Najprostszą formą rozwiązania sprawy wydaje się testament, w którym nie uwzględnimy jednego z dzieci. Jednakże samo pominięcie lub nawet wskazanie „wydziedziczam” nie powoduje, że uprawniony nie będzie mógł ubiegać się o zachowek. W rozumieniu art. 1008 Kodeksu cywilnego, wydziedziczyć, a więc właśnie pozbawić prawa do zachowku można jedynie jeśli uprawniony:

– wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;
– dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci;
– uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przyczyna wydziedziczenia musi być wskazana w testamencie i powinna być skonkretyzowana (np. opisanie, jakich obowiązków rodzinnych nie spełniał wydziedziczony).

Jeżeli jednak nie możemy zarzucić dziecku, że zachowywało się w sposób wskazany
w art. 1008 Kodeksu cywilnego albo nie chcemy go wydziedziczać, a jedynie nierówno obdarować dzieci, testament nie ochroni dziecka, które otrzymało nieruchomość, przed koniecznością zapłaty zachowku.

Darowizna

Przekazanie nieruchomości jednemu z dzieci w formie darowizny jest popularnym rozwiązaniem, m.in. ze względu na brak konieczności zapłaty podatku. Jednak jeśli wydaje nam się, że przepisując mieszkanie na jedno z dzieci, przez co nic wartościowego nie pozostaje w spadku, chronimy je przed koniecznością zapłaty zachowku, to jesteśmy w błędzie. Do wartości spadku będącego podstawą obliczenia zachowku dolicza się bowiem m.in. darowizny dokonane na rzecz spadkobierców ustawowych.

Przykład: Wdowa z dwójką dzieci – synem i córką, jest właścicielką domu o wartości 500.000 zł. Kobieta nie jest w dobrych relacjach z synem, więc chce, by dom otrzymała jedynie córka, dlatego dokonuje darowizny na jej rzecz. Nie sporządziła testamentu, bo w chwili śmierci nie posiadała żadnych innych wartościowych przedmiotów. w takim przypadku syn i córka będą spadkobiercami ustawowymi i mimo że pozornie kobieta nie zostawiła niczego w spadku, syn będzie mógł ubiegać się o zapłatę przez siostrę kwoty 125.000 zł tytułem zachowku. Dlaczego? Musimy uwzględnić darowiznę domu, który gdyby nie został przepisany za życia kobiety, w połowie przypadłby synowi. Z należnej mu połowy obliczamy ½ jako część udziału tytułem zachowku, co daje wspomniane 125.000 zł.

Konieczność zapłaty zachowku nie zniknie, jeśli obdarowany dokona kolejnej darowizny,
np. na rzecz swoich dzieci. w takiej sytuacji obowiązek zapłaty przejdzie na kolejnych obdarowanych. Niekiedy też w darowiźnie umieszcza się zastrzeżenie, że darczyńca zwalnia obdarowanego z konieczności zapłaty w przyszłości zachowku. Takie postanowienie będzie jednak nieważne, ponieważ przepisy o zachowku są bezwzględnie obowiązujące i nie można ich zmienić umową.
Mimo że przepisy ograniczają obowiązek zapłaty zachowku przez obdarowanego w zakresie wysokości, to darowizna nie jest dobrym sposobem, jeśli chcemy uchronić dziecko przed koniecznością zapłaty zachowku pominiętemu w testamencie lub nieobdarowanemu rodzeństwu.

Dożywocie

Rozwiązaniem pozwalającym przenieść własność nieruchomości na jedno z dzieci, bez obciążania go obowiązkiem zapłaty rodzeństwu zachowku w przyszłości, jest zawarcie umowy dożywocia, uregulowanej w art. 908 – 916 Kodeksu cywilnego. W umowie tej w zamian za własność mieszkania nabywca (dziecko) zobowiązuje się zapewnić zbywcy (rodzicowi, który nadal będzie mieszkał w nieruchomości) dożywotnie utrzymanie. w jego zakres może wchodzić m.in. wyżywienie, ubrania, opłaty za media, lekarstwa, opieka w chorobie oraz zorganizowanie pogrzebu. Umowa darowizny często wygląda podobnie do umowy dożywocia, bowiem rodzice wraz z przekazaniem własności nieruchomości zapisują w niej np. służebność mieszkania albo zobowiązują dzieci do zapewnienia im opieki.

Jednakże umowa dożywocia chroni zbywców nieruchomości (rodziców) w większym stopniu, ponieważ mogą domagać się realizacji zapisanych w umowie świadczeń albo żądać ich zamiany na rentę.

Co ważne, dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej. Ma to znaczenie, kiedy tylko jeden z rodziców jest właścicielem nieruchomości i chce, by po jego śmierci, małżonek (drugi rodzic nabywcy, ale też np. macocha lub ojczym) nadal otrzymywał opiekę ze strony dziecka.

Jako że wartość dożywocia nie została wskazana w Kodeksie cywilnym jako podlegająca zaliczeniu przy obliczaniu zachowku, rodzeństwo nie będzie musiało rozliczać się z niej po śmierci rodzica.
Minusami umowy dożywocia są konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości), który obciąża nabywcę oraz niemożność przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Be First to Comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

one × 5 =

CommentLuv badge