Co zrobić w sytuacji, gdy ktoś bezumownie korzysta z nieruchomości należącej do ciebie?
Dowiedziałeś się, że nieruchomość położona obok Twojej jest Twoją własnością, a od lat wykorzystywana jest przez Twoich sąsiadów? Wiele lat temu wydzierżawiłeś komuś kawałek ziemi, okres dzierżawy już dawno minął, nieruchomość w dalszym ciągu nie została Ci wydana, a były dzierżawca traktuje teraz nieruchomość jak swoją? Albo inaczej – na Twojej nieruchomości od paru lat znajdują się urządzenia energetyczne, gazowe czy wodociągowe, ale nikt nigdy nie zapytał Cię nawet o zgodę na ich postawienie? Co wtedy? Jeśli jesteś zainteresowany tematem bezumownego korzystania z nieruchomości, czytaj dalej.
1. Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości? Wprowadzenie do tematu.
Stosunki bezumowne to takie, gdy bez porozumienia zainteresowanych doszło do tego, że rzecz [w omawianej sytuacji: nieruchomość] stanowiąca własność jednej osoby znalazła się w posiadaniu innej osoby.
W pierwszej kolejności, zawsze możesz żądać wydania Ci rzeczy, a zatem skorzystać z roszczenia windykacyjnego, które ma na celu przywrócenie właścicielowi faktycznego władztwa nad rzeczą. Jednakże, takie roszczenie nie zrekompensuje Ci faktu, że przez jakiś czas sam nie miałeś możliwości korzystania ze swojej własności. W tym miejscu, z pomocą przychodzą tzw. roszczenia uzupełniające lub inaczej – roszczenia rozliczeniowe.
2. Dobra wiara i zła wiara – o co w tym chodzi?
Roszczenia, których możesz się domagać od osoby, która bezumownie korzysta z Twojej nieruchomości [i posiada ją samoistnie – czyli jak właściciel, w sytuacji, gdy nim nie jest i nie przysługuje jej żaden inny tytuł prawny – najem, dzierżawa itd.] są zależne od dobrej bądź złej wiary tej osoby. Czym więc jest dobra i zła wiara?
W dobrej wierze jest posiadacz, który ma uzasadnione okolicznościami przekonanie, że służy mu prawo, które faktycznie wykonuje [czyli jest przekonany, że jest właścicielem]. Nadto, oceny dobrej wiary dokonuje się według stanu z chwili wejścia w posiadanie rzeczy.
Natomiast, w złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu wykonywane prawo, czyli, że nie jest właścicielem rzeczy. Co więcej, posiadaczem w złej wierze jest także ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby.(1) Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym, przy czym okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza.(2)
3. Czego możesz się domagać od osoby bezumownie korzystającej z Twojej nieruchomości?
Posiadacz, będący w dobrej wierze nie jest zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie odpowiada za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, nie ma też obowiązku zwrotu pobranych pożytków. Właściciel nieruchomości nie ma zatem w stosunku do samoistnego posiadacza w dobrej wierze żadnych roszczeń [oczywiście uzupełniających, bo zawsze może żądać wydania swojej własności].
Sytuacja ulega jednak zmianie z momentem dowiedzenia się przez samoistnego posiadacza o wytoczeniu względem niego powództwa o wydanie rzeczy. Od tego momentu można się domagać od takiego posiadacza wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy oraz odszkodowania z tytułu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy, a także właścicielowi przysługuje roszczenie o zwrot pobranych i niezużytych pożytków oraz o zapłatę wartości pożytków zużytych.
Wszystkie powyżej wskazane roszczenia wobec posiadacza samoistnego w dobrej wierze od momentu dowiedzenia się przez niego o wytoczeniu powództwa o zwrot rzeczy mogą być również dochodzone od posiadacza w złej wierze. Nadto, od posiadacza w złej wierze można się domagać zwrotu wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Pamiętaj również, że odszkodowania z tytułu pogorszenia lub utraty rzeczy możesz domagać się od posiadacza w złej wierze, jeśli jest on odpowiedzialny za pogorszenie czy utratę rzeczy, chyba, że rzecz uległaby pogorszeniu także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu właściciela [najczęściej chodzi o okoliczności niezależne od posiadacza – jak spadek wartości nieruchomości w całej okolicy, albo pożar całej okolicy – za takie zdarzenia posiadacz nie odpowiada].
4. W jakim czasie możesz dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się w terminie 10 lat, tzn. że możesz dochodzić odszkodowania za cały 10 – letni okres wstecz.
PAMIĘTAJ JEDNAK!
1. Roszczenie przedsiębiorcy, który jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości przez inny podmiot przedawnia się w terminie trzech lat.(3)
2. Upływ terminu zasiedzenia wyłącza możliwość dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości także w okresie jego biegu [odnosi się także do zasiedzenia służebności przesyłu].(4) Tym samym, jeśli ktoś zasiedzi prawo własności nieruchomości bądź prawo służebności przesyłu, to nie możesz domagać się od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Nadto, wytoczenie przez właściciela nieruchomości przeciwko posiadaczowi służebności przesyłu powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie przerywa biegu zasiedzenia służebności.(5)
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat bądź też potrzebujesz pomocy z podobnym zagadnieniem skontaktuj się z Kancelarią Prawną.
